Часто задаваемые вопросы

Тем, кто платит. Обычному дубайскому агенту платит застройщик: от 3 до 8% цены на строящемся объекте против примерно 2% на вторичном рынке, и именно этот разрыв определяет, в какую сторону склоняются короткие списки на этом рынке. Oliva платите вы: AED 30,000, including VAT, в три этапа, и тот же график действует и на строящемся, и на вторичном рынке. Если застройщик платит Oliva комиссию по вашей покупке, Oliva получает её и полностью возвращает вам, так что ничто из заработка Oliva не зависит от того, какой лот вы купите.

И тем, насколько далеко это идёт. Агент показывает вам лот и уходит на сделке. Oliva ведёт бриф, короткий список, андеррайтинг выбранных вами лотов, переговоры, документы и регистрацию, затем приёмку и список дефектов, меблировку и сдачу в аренду. Вы утверждаете каждое решение письменно, остальное делаем мы, находитесь вы в Дубае или нет.

Посмотреть все пять шагов

Недвижимость рискованна, а строящийся объект несёт риски, которых у готового нет. Проект может задержаться, и примерно от 40 до 50% строящихся проектов сдаются с опозданием. План платежей остаётся договорным независимо от задержки. А здание, внешне неотличимое от соседнего, может нести такой эксплуатационный сбор, который сведёт доходность к нулю.

Снизить можно ту часть риска, которая берётся из покупки вслепую. До того как вы примете обязательства, мы оцениваем лот по зарегистрированным сделкам Земельного департамента Дубая в том же здании и том же типе лота, а не по ценам объявлений на портале; берём аренду из зарегистрированных контрактов Ejari, а не из доходности в буклете; читаем утверждённый эксплуатационный сбор в индексе Земельного департамента; проверяем историю сдач застройщика и действующую регистрацию в RERA. После этого отчёт выносит вердикт, и этот вердикт может быть не покупать.

Что проект обязан пройти

Клиенты инвестируют от AED 400 000, с ипотекой или без неё. Большинство вкладывает от AED 1,2 млн до AED 2,5 млн. Ниже AED 400 000 мы не можем провести процесс как следует и говорим об этом прямо, вместо того чтобы взять деньги.

На строящемся объекте цена не вносится сразу. Застройщики продают по планам платежей, привязанным к стройке, так что первый взнос составляет долю цены, а остальное следует за ходом работ. Сверх цены закладывайте регистрационный сбор Земельного департамента Дубая в 4%, сбор Oqood в AED 5 250, которым регистрируется покупка на стадии строительства, и вознаграждение Oliva в размере AED 30,000, including VAT, оплачиваемое в три этапа. Нерезиденту, покупающему с ипотекой, следует рассчитывать на существенно большую сумму наличными, по причине, изложенной ниже в ответе об ипотеке.

Да, и это та часть, которой большинство агентов не занимается. На приёмке мы заказываем инспекцию и передаём застройщику письменный список дефектов до того, как вы примете ключи, потому что ранняя приёмка это ровно тот момент, когда дефект становится вашей статьёй расходов. Затем лот меблируется под тот уровень аренды, который закладывался в расчёт, выставляется, арендатор проверяется, контракт Ejari регистрируется, а арендная плата собирается и перечисляется вам.

Часть этих шагов выполняют компании-партнёры, а не Oliva, и эти компании сами выставляют смету и счёт вам. Если у нас есть партнёрское соглашение с кем-то из них, мы сообщаем сумму заранее. Само вознаграждение Oliva заканчивается на регистрации: три этапа покрывают поиск и покупку, а не последующие годы.

Мы отслеживаем 785 проектов Дубая и 65,899 строящихся лотов с ценой, оценённых по 97 метрикам в 6 измерениях. Все цены в этом массиве взяты из зарегистрированных сделок Земельного департамента Дубая, а все ставки аренды из зарегистрированных контрактов Ejari.

Проект попадает в ваш короткий список, пройдя четыре проверки. Цена выдерживает сравнение с зарегистрированными сделками в том же здании и том же типе лота. Аренда реальна и взята из зарегистрированных контрактов Ejari по сопоставимым лотам. Утверждённый эксплуатационный сбор всё ещё оставляет доходность. Застройщик уже сдавал объекты раньше, а застройщик-новичок помечается, а не прячется. Проект, не прошедший хотя бы одну из них, не получает абзаца с оправданиями.

Модель сужает список. Она ничего не подписывает. Брокер с лицензией RERA читает этот короткий список против вашего бюджета, ваших сроков и вашей визовой ситуации и ставит своё имя под рекомендацией. Ничто в этом списке не является платным размещением, и мы не берём плату за листинг.

Измерения, веса и источники

Это звонок с Хавьером Сансом, лицензированным брокером, который и будет вас представлять, а не с колл-центром и не с коучем. RERA BRN 1573501, брокерская карта Земельного департамента Дубая 92025, и вы можете проверить обе сами в приложении Dubai REST ещё до звонка.

На ней мы разбираем ваши цели, бюджет и сроки, показываем актуальные данные рынка Дубая из зарегистрированных сделок, проходим весь процесс от начала до конца и отвечаем на всё, что вы спросите. Вы уходите с подписанным отчётом по андеррайтингу конкретного лота: сопоставимые зарегистрированные продажи, реальные ставки Ejari, эксплуатационный сбор, история застройщика и вердикт покупать, торговаться или не покупать, с ценой, с которой начинать.

Консультация бесплатна, и отчёт бесплатен. Ни то, ни другое ни во что не засчитывается и ни к чему вас не обязывает.

Записаться на консультацию

Вы платите Oliva AED 30,000, including VAT, в три этапа, и тот же график действует и на строящемся, и на вторичном рынке.

Первый этап это AED 6,000, including VAT, он запускает поиск. Он покрывает бриф, короткий список и андеррайтинг выбранных вами лотов. Второй этап это AED 12,000, including VAT, он наступает при подписании формы бронирования или SPA по строящемуся лоту либо MOU Form F по вторичной покупке. Третий этап это AED 12,000, including VAT, он наступает при регистрации в Земельном департаменте Дубая: Oqood для строящегося лота, переход титула для вторичного.

Если застройщик платит Oliva комиссию по вашей покупке, Oliva получает её и полностью возвращает вам. Консультация и отчёт по андеррайтингу бесплатны, и отчёт не засчитывается в счёт вознаграждения. Все суммы включают НДС. Расходы, которые вы платите третьим лицам, такие как 4% Земельного департамента, сбор Oqood, эксплуатационные сборы и услуги любой компании-партнёра, идут отдельно, объявляются до принятия обязательств и никогда не растворяются в указанных выше цифрах.

Тот же график в Условиях

Час на консультацию, затем около часа в неделю, пока идёт поиск, а дальше только решения. Вы утверждаете короткий список, цену предложения и подписание, каждое письменно. Мы берём на себя застройщика, офис доверенного регистратора, Земельный департамент, инспекцию и сдачу в аренду.

Находиться в Дубае для всего этого не нужно, с одним исключением: заявление на золотую визу не может подать представитель, и заявитель должен быть в стране. Сама покупка может быть завершена, где бы вы ни находились.

Да. Покупка может быть полностью завершена из-за пределов ОАЭ. Земельный департамент Дубая принимает официальную доверенность, когда покупатель отсутствует, и принимает паспорт вместо Emirates ID для стороны-нерезидента.

ОАЭ не являются участником Гаагской конвенции об апостиле 1961 года, поэтому доверенность, подписанную за рубежом, нельзя апостилировать для использования в Земельном департаменте. Она проходит полную консульскую легализацию, в таком порядке: удостоверьте доверенность у нотариуса в стране подписания, легализуйте её в министерстве иностранных дел этой страны, затем заверьте в посольстве или консульстве ОАЭ там, затем заверьте в Министерстве иностранных дел ОАЭ внутри страны и переведите на арабский язык переводчиком, аккредитованным Министерством юстиции.

Мы не публикуем ни стоимость, ни сроки легализации, потому что у нас нет цифры с источником и она различается по странам. Начинайте рано: это тот шаг, который чаще всего сдвигает дату вашей сделки, и он целиком вне контроля кого бы то ни было в Дубае. Составьте доверенность узко, назвав конкретную сделку и конкретные полномочия, а не выдавая открытый мандат на ваши дела.

Недвижимость может дать вам право на неё. Десятилетняя золотая виза опирается на AED 2 000 000 подходящей недвижимости, считая по стоимости в свидетельстве о собственности, а не по рыночной, и именно на этом срывается большинство заявлений. Это сумма портфеля, а не минимум на один объект, поэтому можно объединить до трёх объектов, супруги могут складывать доли, а ипотечная или строящаяся недвижимость, оплаченная не менее чем на 50%, тоже может засчитываться. Ниже этого порога единственный собственник подходящей недвижимости во freehold-зоне может подать на двухлетнюю продлеваемую инвесторскую визу, а совладельцы должны иметь каждый не менее AED 400 000 в объекте. Обе визы распространяются на ближайших членов семьи.

Oliva выстраивает покупку так, чтобы она действительно проходила по условиям, а подаёт документы лицензированный PRO-партнёр. Это бесплатно при подходящей покупке через Oliva, либо AED 4,500, including VAT, как отдельная услуга. Государственные пошлины взимает государство, и они одинаковы, кто бы ни подавал.

Два ограничения, о которых стоит знать заранее. Решение по каждому заявлению принимают федеральные органы, поэтому результат никто пообещать не может. И заявитель должен физически находиться в ОАЭ: визовое заявление, в отличие от покупки, нельзя подать через доверенное лицо.

Застройщик достраивает здание и приглашает вас осмотреть лот. Снаггинг это и есть такой осмотр: письменный перечень дефектов, незавершённых работ и всего, что не совпадает со спецификацией в вашем SPA, переданный застройщику до того, как вы примете ключи. Порядок здесь важен. Ранняя приёмка это ровно тот момент, когда дефект перестаёт быть проблемой застройщика и становится вашей статьёй расходов.

После закрытия перечня вы принимаете лот, гасите остаток и свидетельство о собственности оформляется на ваше имя в Земельном департаменте Дубая. С этого дня начинаются постоянные расходы: эксплуатационные сборы, охлаждение и коммунальные услуги. Если вы сдаёте лот, договор аренды должен быть зарегистрирован в Ejari, за AED 177,75 через сайт Земельного департамента или приложение Dubai REST либо за AED 220 в Real Estate Trustee Centre. Зарегистрируйте его, потому что судебные органы могут отказаться рассматривать спор по незарегистрированной аренде.

Мы заказываем инспекцию и доносим перечень дефектов до застройщика. Инспекционная компания сама выставляет смету и счёт вам, а если у нас есть с ней партнёрское соглашение, мы называем сумму заранее.

Их платит собственник, а не арендатор. Эксплуатационные сборы это годовая стоимость содержания здания в совместной собственности: обслуживание, общие зоны, охрана, инфраструктура и резервный фонд. Это самая крупная постоянная статья владения квартирой в Дубае и та строка, которая чаще всего превращает доходность из заголовка в реальную.

Они свои у каждого здания, утверждаются RERA и проверяемы до покупки. Индекс эксплуатационных сборов Земельного департамента Дубая работает через систему Mollak на сайте департамента и в приложении Dubai REST, выдаёт результат мгновенно, ничего не стоит и открыт для нерезидентов. Ищите по названию проекта, назначению и году, умножьте утверждённую ставку на полезную площадь из свидетельства или SPA и прибавьте 5% НДС, который арендодатель жилья возместить не может.

Мы не публикуем диапазон за квадратный фут, потому что диапазона с источником не существует, а среднее по рынку ничего не говорит о здании, в котором покупаете вы. Утверждённая цифра по этому зданию единственная, которой стоит пользоваться, и именно её читает каждый андеррайтинг Oliva. На вторичном рынке запросите также последнюю выписку продавца, состояние задолженности и резервный фонд: сертификат об отсутствии возражений застройщик не выдаст, пока есть долг по эксплуатационным сборам.

Сроки сдачи строящихся объектов сдвигаются, и примерно от 40 до 50% проектов сдаются с опозданием. Первым делом смотрите собственный SPA: в нём указаны дата завершения и льготный период после неё, и задержка внутри этого периода нарушением не является. Если план платежей привязан к строительным этапам, задержка сдвигает и то, что платите вы.

Ваши взносы лежат на счёте эскроу под надзором RERA по Закону № (8) 2007 года, который закрепляет счёт за этим проектом и выпускает деньги против подтверждённых строительных этапов. Это ограждение, а не гарантия сдачи. Если RERA отменяет проект мотивированным решением, статья 11(b) Закона № (13) 2008 года, заменённого Законом № (19) 2017 года, обязывает застройщика вернуть все платежи покупателей без права удержать долю, но это право удовлетворяется из эскроу: сколько будет возвращено, зависит от того, что даст счёт и ликвидация.

Риск в обратную сторону несёте вы. Если вы прекращаете платить, Закон № (19) 2017 года позволяет застройщику расторгнуть договор после уведомления Земельного департамента и направления уведомления за 30 дней и удержать до 40% стоимости лота при готовности 60% и выше или до 25% ниже этого порога, если работы начаты. Это проценты от стоимости лота по договору, а не от того, что вы заплатили, поэтому покупатель, внёсший 20% и остановившийся, может потерять всё. Законные цифры это потолки, а рабочее число задаёт ваш собственный договор, и поэтому мы читаем его вместе с вами до подписания. Мы проверяем историю сдач застройщика и зарегистрированные этапы проекта до принятия вами обязательств и теребим застройщика, когда дата сдвигается.

Да, и резидентская виза ОАЭ для заимствования не требуется. Свои условия для нерезидентов публикуют два банка, и только их мы назовём с цифрами: Mashreq под 50% собственной оценки банка, до AED 10 000 000 на срок не более 25 лет, и HSBC UAE под 60%, только для клиентов Private Bank или Premier. По рынку в целом кредитование нерезидентов обычно укладывается в тот же диапазон, от 50 до 60%, на готовом объекте, так что рассчитывайте на 40 или 50% цены как первый взнос, плюс 4% Земельного департамента и фиксированные сборы наличными сверху.

Обычно заявку нерезидента блокирует не предел кредитования, а собственный список одобренных банком стран, который меняется без предупреждения. Мы не станем утверждать, что названный банк кредитует названное гражданство. Спросите банк письменно, прежде чем вносить задаток.

Ипотека на раннюю стадию строительства ограничена, поэтому большинство покупателей строящихся объектов пользуются планом платежей застройщика, привязанным к стройке. Oliva не ипотечный брокер и заявок не обрабатывает: мы знакомим вас с независимым брокером с лицензией ОАЭ и сверяем пришедшее предложение с планом платежей до того, как вы возьмёте на себя любое из двух обязательств.

Да, во freehold-зонах. Иностранные граждане обладают полным правом собственности в зонах, которые правительство Дубая обозначило как freehold, а это почти все районы, в которые вообще инвестируют. Ограничений по гражданству нет, местный партнёр или спонсор не нужен, и титул регистрируется на ваше собственное имя в Земельном департаменте Дубая.

Дубай не взимает ежегодный налог на недвижимость, а ОАЭ не взимают налог на прирост капитала при продаже жилья. Платить приходится разовый регистрационный сбор Земельного департамента в 4%, ежегодные эксплуатационные сборы и муниципальный жилищный сбор в 5%, который попадает в счёт за коммунальные услуги занятого или сданного объекта. Налоги в стране вашего налогового резидентства это отдельный вопрос, обычно они всё равно применяются, и по нему мы не консультируем: обратитесь к своему консультанту.

Да. Отчёт по андеррайтингу конкретного лота заканчивается одним из трёх вердиктов: покупать, торговаться или не покупать. Он может закончиться и на не покупать, в том числе по проектам, застройщик которых платит нам.

У консультанта, которому платят только когда вы покупаете, есть ровно один честный ответ, и это всегда да. Именно поэтому вознаграждение опубликовано, разбито на этапы и платите его нам вы, и именно поэтому любая комиссия застройщика возвращается вам полностью. Конфликт оценён и раскрыт, а не объявлен несуществующим.

Что внутри отчёта

Oliva DB Properties CO. L.L.C. S.O.C. зарегистрирована в Real Estate Regulatory Agency под BRN 1573501 и имеет брокерскую карту Земельного департамента Дубая 92025. Обе есть в публичном реестре департамента и обе находятся в приложении Dubai REST.

Проверьте их. А затем проверьте их у любого другого на этом рынке, кто просит у вас денег, потому что регистрационный номер это единственное удостоверение в дубайской недвижимости, которое нельзя купить, одолжить или просто написать на сайте от своего имени.

Брокер, который подписывает отчёт