Preguntas frecuentes

Quién paga. A un agente tradicional de Dubái le paga la promotora: del 3 al 8% del precio en obra nueva, frente a alrededor del 2% en segunda mano, y esa diferencia explica por qué las listas cortas de este mercado se inclinan como se inclinan. A Oliva le paga usted: AED 30,000, including VAT, en tres etapas, y el mismo calendario se aplica en obra nueva y en segunda mano. Cuando una promotora paga a Oliva una comisión por su compra, Oliva la recibe y se la devuelve a usted íntegra, de modo que nada de lo que Oliva gana depende de qué unidad compre.

Y hasta dónde llega. Un agente le presenta una unidad y se va en el traspaso. Oliva lleva el briefing, la lista corta, el underwriting de las unidades que usted elija, la negociación, la documentación y el registro, y después la entrega y la lista de defectos, el amueblado y el alquiler. Usted aprueba cada decisión por escrito y nosotros hacemos el resto, esté o no en Dubái.

Vea los cinco pasos de principio a fin

La vivienda es un activo con riesgo, y la obra nueva añade riesgos que una unidad terminada no tiene. El proyecto puede retrasarse, y entre el 40 y el 50% de los proyectos de obra nueva se entregan tarde. El plan de pagos es contractual se retrase o no. Y un edificio que parece idéntico al de al lado puede llevar unos gastos de comunidad que dejen la rentabilidad en nada.

Lo que sí se puede reducir es la parte que viene de comprar a ciegas. Antes de que usted se comprometa valoramos la unidad contra transferencias registradas en el Dubai Land Department del mismo edificio y el mismo tipo de unidad, y no contra precios de anuncio de un portal; leemos el alquiler de contratos Ejari registrados y no de la rentabilidad de un folleto; leemos los gastos de comunidad aprobados en el índice del Land Department; y comprobamos el historial de entregas de la promotora y su registro RERA vigente. Después el informe emite un veredicto, y ese veredicto puede ser no compre.

Qué tiene que superar un proyecto

Nuestros clientes invierten desde AED 400.000, con hipoteca o sin ella. La mayoría invierte entre AED 1,2M y AED 2,5M. Por debajo de AED 400.000 no podemos ejecutar el proceso como es debido, y lo decimos en lugar de cobrar la tarifa.

En obra nueva el precio no se debe de golpe. Las promotoras venden con planes de pago ligados a la construcción, así que el primer plazo es una fracción del precio y el resto sigue la obra. Sobre el precio hay que presupuestar la tasa de registro del 4% del Dubai Land Department, la tasa Oqood de AED 5.250 que registra una compra de obra nueva, y la tarifa de Oliva de AED 30,000, including VAT, pagada en tres etapas. Un no residente que compre con hipoteca debe contar con bastante más efectivo por adelantado, por el motivo que se explica más abajo en la respuesta sobre hipotecas.

Sí, y es la parte que la mayoría de agentes no hace. En la entrega encargamos la inspección y trasladamos la lista de defectos por escrito a la promotora antes de que usted acepte las llaves, porque aceptar la entrega demasiado pronto es como un defecto pasa a ser un coste suyo. Después se amuebla la unidad al estándar que suponía el alquiler, se publica, se filtra al inquilino, se registra el contrato Ejari y se cobra y se le remite la renta.

Algunos de esos pasos los ejecutan empresas colaboradoras y no Oliva, y esas empresas presupuestan y facturan directamente a usted. Cuando tenemos un acuerdo de derivación con alguna de ellas, se lo decimos antes. La tarifa de Oliva termina en el registro: las tres etapas cubren la búsqueda y la compra, no los años posteriores.

Seguimos 785 proyectos de Dubái y 65,899 unidades de obra nueva con precio, puntuadas sobre 97 métricas repartidas en 6 dimensiones. Todos los precios de ese conjunto de datos proceden de transacciones registradas en el Dubai Land Department y todas las rentas de contratos Ejari registrados.

Un proyecto llega a su lista corta superando cuatro pruebas. El precio se sostiene frente a transferencias registradas del mismo edificio y el mismo tipo de unidad. El alquiler es real y sale de contratos Ejari registrados de unidades comparables. Los gastos de comunidad aprobados siguen dejando rentabilidad. Y la promotora ya ha entregado antes; una promotora primeriza se señala, no se esconde. Un proyecto que falle una de ellas no recibe un párrafo que lo justifique.

El modelo estrecha la lista. No firma nada. Un bróker con licencia RERA lee esa lista corta contra su presupuesto, su plazo y su situación de visado, y pone su nombre en la recomendación. Nada de esa lista es colocación pagada, y no aceptamos tarifas por listar.

Las dimensiones, los pesos y las fuentes

Es una llamada con Javier Sanz, el bróker con licencia que le representaría, y no con un centro de llamadas ni con un coach. RERA BRN 1573501, tarjeta de bróker del Dubai Land Department 92025, y puede comprobar ambas usted mismo en la app Dubai REST antes de marcar.

En ella trazamos sus objetivos, su presupuesto y su plazo, le ponemos delante datos actuales del mercado de Dubái procedentes de transferencias registradas, recorremos el proceso de principio a fin y respondemos a lo que pregunte. Se lleva un informe de underwriting firmado sobre una unidad concreta: ventas registradas comparables, rentas Ejari reales, los gastos de comunidad, el historial de la promotora y un veredicto de comprar, negociar o no comprar, con el precio al que abrir.

La sesión es gratuita y el informe es gratuito. Ninguno de los dos se descuenta de nada, y ninguno le obliga a contratarnos después.

Reservar la sesión

Usted paga a Oliva AED 30,000, including VAT, en tres etapas, y el mismo calendario se aplica en obra nueva y en segunda mano.

La etapa uno es AED 6,000, including VAT y da comienzo a la búsqueda. Cubre el briefing, la lista corta y el underwriting de las unidades que usted elija. La etapa dos es AED 12,000, including VAT y vence con el formulario de reserva o el SPA de una unidad de obra nueva, o con el MOU Form F de una segunda mano. La etapa tres es AED 12,000, including VAT y vence en el registro ante el Dubai Land Department: el Oqood en obra nueva, el traspaso de título en segunda mano.

Cuando una promotora paga a Oliva una comisión por su compra, Oliva la recibe y se la devuelve a usted íntegra. La sesión y el informe de underwriting son gratuitos, y el informe no se descuenta de la tarifa. Todos los importes incluyen IVA. Los costes que usted paga a terceros, como la tasa del 4% del Land Department, la tasa Oqood, los gastos de comunidad y cualquier empresa colaboradora, van aparte, se presupuestan antes de que se comprometa y nunca se absorben dentro de las cifras anteriores.

El mismo calendario, en los Términos

Una hora para la sesión, después alrededor de una hora por semana mientras corre la búsqueda, y a partir de ahí solo las decisiones. Usted aprueba la lista corta, el precio de oferta y la firma, cada cosa por escrito. Nosotros nos ocupamos de la promotora, de la oficina del trustee, del Land Department, de la inspección y del alquiler.

No necesita estar en Dubái para nada de esto, con una excepción: una solicitud de golden visa no puede presentarla un representante y el solicitante tiene que estar en el país. La compra en sí puede completarse esté usted donde esté.

Sí. Una compra puede completarse enteramente desde fuera de los Emiratos. El Dubai Land Department acepta un poder notarial oficial cuando el comprador está ausente, y acepta el pasaporte en lugar del Emirates ID para una parte no residente.

Los Emiratos no son parte contratante del Convenio de La Haya de 1961 sobre la Apostilla, de modo que un poder firmado en el extranjero no puede apostillarse para usarlo en el Land Department. Pasa por legalización consular completa, en este orden: eleve el poder a público en el país donde lo firme, hágalo legalizar por el ministerio de exteriores de ese país, después atestar por la embajada o el consulado de los Emiratos allí, después atestar por el Ministerio de Asuntos Exteriores emiratí dentro de los Emiratos, y traducir al árabe por un traductor habilitado por el Ministerio de Justicia.

No publicamos coste ni plazo para la legalización, porque no tenemos una cifra con fuente y varía según el país. Empiece pronto: es el paso que más probablemente mueva la fecha de su traspaso y queda enteramente fuera del control de cualquiera en Dubái. Redacte el poder de forma estrecha, nombrando la operación y las facultades concretas en vez de otorgar un mandato abierto sobre sus asuntos.

La propiedad puede darle acceso. La golden visa de diez años se apoya en AED 2.000.000 de propiedad elegible medidos sobre el valor de la escritura, no sobre el valor de mercado, que es donde fallan la mayoría de las solicitudes. Es un total de cartera y no un mínimo por propiedad, así que pueden combinarse hasta tres propiedades y los cónyuges pueden sumar, y la propiedad hipotecada o de obra nueva pagada al menos al 50% puede computar. Por debajo de ese umbral, el propietario único de una propiedad freehold elegible puede solicitar el visado de inversor renovable de dos años, y los copropietarios deben tener cada uno al menos AED 400.000 en la propiedad. Ambos cubren a la familia directa.

Oliva estructura la compra para que realmente cumpla, y un socio PRO con licencia la presenta. Eso es gratuito con una compra elegible a través de Oliva, o AED 4,500, including VAT, como servicio independiente. Las tasas oficiales las cobra el gobierno y son las mismas las presente quien las presente.

Dos límites que conviene conocer antes de planificar sobre esto. Las autoridades federales deciden cada solicitud, así que nadie puede prometerle un resultado. Y el solicitante tiene que estar físicamente en los Emiratos: una solicitud de visado, a diferencia de la compra, no puede hacerse mediante apoderado.

La promotora termina el edificio y le invita a inspeccionar la unidad. El snagging es esa inspección: una lista escrita de defectos, obra sin terminar y todo lo que no coincida con la especificación de su SPA, trasladada a la promotora antes de que usted acepte las llaves. El orden importa. Aceptar la entrega demasiado pronto es como un defecto deja de ser problema de la promotora y pasa a ser coste suyo.

Una vez resuelta la lista, usted acepta la unidad, liquida el saldo pendiente y se emite la escritura a su nombre en el Dubai Land Department. Desde ese día empiezan los costes recurrentes: gastos de comunidad, refrigeración y suministros. Si alquila la unidad, el arrendamiento debe registrarse en Ejari, por AED 177,75 a través de la web del Land Department o la app Dubai REST, o por AED 220 en un Real Estate Trustee Centre. Regístrelo, porque las autoridades judiciales pueden negarse a conocer de un litigio sobre un arrendamiento no registrado.

Nosotros encargamos la inspección y llevamos la lista de defectos a la promotora. La empresa de inspección presupuesta y le factura directamente, y si tenemos un acuerdo de derivación con ella se lo decimos antes.

Los paga el propietario, no el inquilino. Los gastos de comunidad son el coste anual de explotar un edificio en propiedad horizontal: mantenimiento, zonas comunes, seguridad, las amenidades y el fondo de reserva. Son el mayor coste recurrente de tener un piso en Dubái y son la línea que más a menudo convierte una rentabilidad de titular en una rentabilidad real.

Son propios de cada edificio, los aprueba RERA y se pueden comprobar antes de comprar. El Service Charge Index del Dubai Land Department funciona a través del sistema Mollak en la web del Land Department y en la app Dubai REST, devuelve resultados al instante, no cuesta nada y está abierto a no residentes. Busque por nombre de proyecto, uso y año, multiplique la tarifa aprobada por la superficie útil de la escritura o del SPA, y sume el 5% de IVA, que un arrendador residencial no puede recuperar.

No publicamos ninguna horquilla por pie cuadrado, porque no existe ninguna con fuente y una media de mercado no le dice nada del edificio en el que está comprando. La cifra aprobada de ese edificio es la única que vale la pena usar, y es la cifra que lee cada underwriting de Oliva. En segunda mano pida además el último recibo del vendedor, la situación de impagos y el fondo de reserva: un certificado de no objeción de la promotora no se emite mientras haya gastos de comunidad impagados.

Las entregas de obra nueva se mueven, y entre el 40 y el 50% de los proyectos se entregan tarde. Su propio SPA es lo primero que hay que mirar: fija la fecha de terminación y el periodo de gracia posterior, y un retraso dentro de ese periodo de gracia no es un incumplimiento. Cuando el plan de pagos está ligado a hitos de obra, un retraso también retrasa lo que usted paga.

Sus plazos están en una cuenta escrow regulada por RERA al amparo de la Ley n.º (8) de 2007, que afecta la cuenta a ese proyecto y libera el dinero contra hitos de obra certificados. Eso es un cerco, no una garantía de entrega. Cuando RERA cancela un proyecto por decisión motivada, el artículo 11(b) de la Ley n.º (13) de 2008, sustituida por la Ley n.º (19) de 2017, obliga a la promotora a devolver todos los pagos hechos por los compradores, sin margen para retener una parte; pero es un derecho que se paga con cargo al escrow: lo que se recupere depende de lo que den de sí la cuenta y la liquidación.

El riesgo que corre en sentido contrario es suyo. Si usted deja de pagar, la Ley n.º (19) de 2017 permite a la promotora resolver tras notificarlo al Land Department y dar un preaviso de 30 días, y retener hasta el 40% del valor de la unidad cuando la terminación esté al 60% o por encima, o hasta el 25% por debajo de ese punto si la obra ha comenzado. Son porcentajes del valor de la unidad recogido en el contrato, no de lo que usted haya pagado, así que un comprador que haya entregado el 20% y pare puede perderlo todo. Las cifras legales son techos y su propio contrato fija el número operativo, y por eso lo leemos con usted antes de que firme. Comprobamos el historial de entregas de la promotora y los hitos registrados del proyecto antes de que se comprometa, y perseguimos a la promotora cuando una fecha se mueve.

Sí, y no hace falta visado de residencia emiratí para endeudarse. Dos entidades publican sus condiciones para no residentes, y son las dos únicas que citaremos con cifras: Mashreq al 50% de la propia tasación del banco, hasta AED 10.000.000 y a un plazo máximo de 25 años, y HSBC UAE al 60%, restringido a sus clientes de Private Bank o Premier. El crédito a no residentes en el conjunto del mercado suele situarse en esa horquilla del 50 al 60% sobre vivienda terminada, así que cuente con un 40 a 50% del precio como entrada, más la tasa del 4% del Land Department y las tasas fijas en efectivo encima.

Lo que suele bloquear una solicitud de no residente no es el límite de financiación sino la propia lista de países admitidos del banco, que cambia sin previo aviso. No le diremos que un banco concreto presta a una nacionalidad concreta. Pregúnteselo al banco, por escrito, antes de pagar ninguna señal.

Las hipotecas sobre obra nueva en fase temprana son limitadas, y por eso la mayoría de compradores de obra nueva usan el plan de pagos ligado a la construcción de la promotora. Oliva no es bróker hipotecario y no tramita solicitudes: le presentamos a un bróker independiente con licencia en los Emiratos, y contrastamos la oferta que llegue con el plan de pagos antes de que usted se comprometa a ninguna de las dos cosas.

Sí, en las zonas freehold. Los extranjeros tienen plena propiedad en las zonas que el gobierno de Dubái ha designado freehold, que incluyen casi todas las áreas en las que alguien invierte. No hay restricción por nacionalidad, no necesita socio ni patrocinador local, y el título se inscribe a su propio nombre en el Dubai Land Department.

Dubái no grava la propiedad con un impuesto anual y los Emiratos no gravan la plusvalía en la venta de una vivienda. Lo que sí se paga es la tasa de registro única del 4% del Land Department, los gastos de comunidad anuales y una tasa municipal de vivienda del 5% que aparece en la factura de suministros de una vivienda ocupada o alquilada. La fiscalidad en su país de residencia es otra cuestión, normalmente sigue aplicándose, y no es una cuestión sobre la que asesoremos: llévela a su propio asesor.

Sí. El informe de underwriting sobre una unidad concreta termina en uno de tres veredictos: comprar, negociar o no comprar. Puede terminar en no comprar, incluso en proyectos cuya promotora nos paga.

Un asesor al que solo se le paga cuando usted compra tiene una única respuesta honesta disponible, y siempre es sí. Esa es la razón de que la tarifa esté publicada, escalonada y la pague usted, y la razón de que cualquier comisión de promotora se le devuelva íntegra. El conflicto se pone a precio y se declara, no se declara inexistente.

Qué contiene el informe

Oliva DB Properties CO. L.L.C. S.O.C. está inscrita en la Real Estate Regulatory Agency con el BRN 1573501 y tiene la tarjeta de bróker del Dubai Land Department 92025. Ambas constan en el registro público del Land Department y ambas aparecen en la app Dubai REST.

Compruébelas. Y después compruébeselas a cualquier otro de este mercado que le pida dinero, porque un número de registro es la única credencial de la vivienda en Dubái que no se puede comprar, ni tomar prestada, ni escribir en una web por quien dice tenerla.

El bróker que firma el informe