常见问题

区别在于谁付钱。迪拜传统中介由开发商支付：期房是成交价的 3% 至 8%，转售房约为 2%，这个差距正是这个市场上多数推荐清单倾斜的原因。Oliva 由您支付：AED 30,000, including VAT，分三期，期房与转售适用同一套付款节点。若开发商就您的这笔购买向 Oliva 支付佣金，Oliva 会收下并全额返还给您，因此 Oliva 的收入不取决于您买哪一套。

区别还在于服务走多远。中介把一套房介绍给您，过户之后就退场了。Oliva 负责需求梳理、候选清单、对您选中单位的承销、议价、文件与登记，然后是交房与缺陷清单、软装配置与出租。每一个决定由您书面确认，其余由我们执行，无论您人在不在迪拜。

看完整的五个步骤

房产本身有风险，而期房还带着现房没有的风险。项目可能延期，大约 40% 至 50% 的期房项目交付迟于计划。无论是否延期，付款计划都具有合同约束力。而一栋外观与隔壁毫无差别的楼，物业费可能高到把收益率吃干净。

能被压低的，是盲买带来的那一部分风险。在您作出承诺之前，我们会拿同一栋楼、同一户型的迪拜土地局已登记过户记录来核价，而不是用门户网站的挂牌价；租金取自已备案的 Ejari 合同，而不是宣传册上的收益率；物业费读自土地局的核准指数；并核查开发商的交付记录与当前 RERA 注册状态。随后报告会给出结论，而这个结论可以是不要买。

一个项目必须过哪几关

客户的投资起点为 AED 400,000，有无按揭皆可。多数人投资在 AED 1.2M 至 AED 2.5M 之间。低于 AED 400,000 我们无法把流程做扎实，与其收费，我们会直说。

期房的房款不是一次付清的。开发商按与施工进度挂钩的付款计划销售，因此首期只是房价的一小部分，其余随工程推进支付。在房价之上，还要预留 4% 的迪拜土地局登记费、用于登记期房交易的 AED 5,250 Oqood 费用，以及 Oliva 的服务费 AED 30,000, including VAT，分三期支付。以按揭购房的非居民需要准备多得多的现金，原因见下文按揭一问。

管，而且这正是多数中介不做的部分。交房时我们安排验房，并在您接收钥匙之前把书面缺陷清单递交开发商，因为过早签收交房，正是缺陷从开发商的问题变成您的支出的那一刻。之后按承销测算所设定的出租标准做软装、挂牌出租、筛选租客、备案 Ejari 合同，并代收租金并汇给您。

其中部分环节由合作机构而非 Oliva 执行，这些机构会直接向您报价并开具账单。若我们与其中某家存在推荐合作，我们会先把金额告诉您。Oliva 自身的收费止于登记：三期费用覆盖的是寻找与购买，而不是之后的持有年限。

我们持续追踪迪拜 785 个项目和 65,899 套已标价的期房单位，按 6 个维度下的 97 项指标打分。该数据集中的每一个价格都来自迪拜土地局的已登记交易，每一笔租金都来自已备案的 Ejari 合同。

一个项目要通过四道检验才能进入您的候选清单。价格经得起同栋楼、同户型已登记过户记录的检验。租金是真实的，取自可比单位的已备案 Ejari 合同。核准物业费扣除之后仍留得住收益。开发商此前交付过房，首次开发的开发商会被标注出来而不是被藏起来。任何一项不过关的项目，不会得到一段替它辩解的说明。

模型负责收窄清单，它不签任何字。持 RERA 牌照的经纪人会对照您的预算、时间表与签证情况来读这份清单，并在建议书上署上自己的名字。清单上没有任何一条是付费推广，我们也不收取挂牌费。

维度、权重与数据来源

这是与 Javier Sanz 的一通电话，他就是将来代表您的那位持牌经纪人，不是呼叫中心，也不是所谓顾问教练。RERA BRN 1573501，迪拜土地局经纪人卡号 92025，拨号之前您就可以在 Dubai REST 应用里自行核验这两个号码。

会上我们梳理您的目标、预算与时间表，把来自已登记过户记录的迪拜最新市场数据摆在您面前，把整个流程从头到尾走一遍，并回答您提出的任何问题。您将带走一份针对具体单位、署名签署的承销报告：可比的已登记成交、真实的 Ejari 租金、物业费、开发商记录，以及买入、议价或不要买的结论，并附上该从什么价位谈起。

咨询免费，报告免费。两者都不冲抵任何费用，也都不要求您之后必须委托我们。

预约这次咨询

您向 Oliva 支付 AED 30,000, including VAT，分三期，期房与转售适用同一套付款节点。

第一期为 AED 6,000, including VAT，用于启动寻找，涵盖需求梳理、候选清单以及对您选中单位的承销。第二期为 AED 12,000, including VAT，在期房单位的预订表或 SPA 签署时到期，或在转售及二手交易的 Form F MOU 签署时到期。第三期为 AED 12,000, including VAT，在迪拜土地局登记时到期：期房为 Oqood，转售为产权过户。

若开发商就您的这笔购买向 Oliva 支付佣金，Oliva 会收下并全额返还给您。咨询与承销报告均为免费，且报告不冲抵服务费。所有金额均含增值税。您付给第三方的费用，例如 4% 的土地局费用、Oqood 费用、物业费以及任何合作机构的收费，均为另计，在您作出承诺之前会先行报价，绝不会被并入上述数字之中。

条款中的同一套付款节点

咨询一小时，寻找阶段每周大约一小时，之后就只剩下拍板。候选清单、出价价格与签署，每一项由您书面确认。开发商、受托登记处、土地局、验房与出租由我们对接。

这些事您都不需要人在迪拜，只有一个例外：黄金签证申请不能由代理人代为提交，申请人必须身在阿联酋境内。购买本身则无论您身在何处都可以完成。

可以。整笔交易完全可以在阿联酋境外完成。买方不在场时，迪拜土地局接受正式的授权委托书，并接受以护照代替 Emirates ID 用于非居民一方。

阿联酋不是 1961 年海牙取消认证公约的缔约方，因此在境外签署的授权委托书无法通过附加证明书用于土地局，而必须走完整的领事认证流程，顺序如下：在签署国办理公证，交由该国外交部认证，再由阿联酋驻该国使馆或领馆加签，再由阿联酋境内的外交部加签，最后由司法部授权的译员译成阿拉伯文。

我们不公布认证的费用与办理时长，因为我们没有可溯源的数字，而且各国差异很大。请尽早启动：这是最容易推迟您过户日期的环节，而且完全不在迪拜任何一方的控制范围之内。委托书要写窄，载明具体的这笔交易和具体的授权事项，而不是就您的事务授出一份开放式委托。

房产可以让您具备资格。十年期黄金签证以 AED 2,000,000 的合资格房产为门槛，且按产权证上的价值计算，而不是按市场价值，多数申请正是卡在这一点上。它算的是组合总额而非单套下限，因此最多可合并三套房产，配偶之间也可以合并计算，已付款不低于 50% 的按揭房或期房同样可以计入。低于该门槛时，合资格永久产权房产的单一所有人可申请两年期可续签的投资者签证，共有人则须各自在该房产中持有不低于 AED 400,000。两者均覆盖直系家属。

Oliva 会把购买结构安排成真正合资格的形态，再由持牌 PRO 合作方提交申请。通过 Oliva 完成合资格购买时该项免费，单独委托则为 AED 4,500, including VAT。政府规费由政府收取，无论由谁提交都是同一标准。

在据此做规划之前，有两条界限值得先知道。每一份申请都由联邦主管部门裁定，因此没有人能向您承诺结果。而且申请人必须身在阿联酋境内：与购买不同，签证申请不能通过受托代理人办理。

开发商完成楼宇建设，并邀请您查验单位。验房挑缺就是这道查验：把缺陷、未完工项以及任何与 SPA 规格不符之处列成书面清单，在您接收钥匙之前递交开发商。顺序很关键。过早签收交房，正是缺陷从开发商的问题变成您的支出的那一刻。

清单处理完毕后，您签收单位、结清尾款，产权证便在迪拜土地局以您的名义签发。从那天起，经常性支出开始计时：物业费、冷气费与水电费。若您出租该单位，租约须在 Ejari 备案，通过土地局网站或 Dubai REST 应用办理为 AED 177.75，在 Real Estate Trustee Centre 办理为 AED 220。务必备案，因为司法机关可能不受理未备案租约的纠纷。

验房由我们安排，缺陷清单由我们递交开发商。验房机构会直接向您报价并开具账单，若我们与其存在推荐合作，我们会先把金额告诉您。

由业主承担，不是租客。物业费是共有产权楼宇的年度运营成本：维护、公共区域、安保、配套设施与储备金。它是在迪拜持有一套公寓最大的一笔经常性支出，也是最常把宣传口径上的收益率还原成真实收益率的那一行。

物业费按楼宇分别设定，由 RERA 核准，而且在买之前就可以查到。迪拜土地局的物业费指数通过土地局网站及 Dubai REST 应用上的 Mollak 系统运行，即时返回结果，不收费，也对非居民开放。按项目名称、用途与年份查询，用核准费率乘以产权证或 SPA 上的套内面积，再加上 5% 的增值税，住宅出租方无法抵扣这笔税。

我们不公布每平方英尺的区间，因为并不存在可溯源的区间，而全市平均值根本说明不了您正在买的那栋楼。那栋楼的核准数字才是唯一值得用的数字，也是 Oliva 每一份承销所读取的数字。买转售房时还应索取卖方最近一期的账单、欠费情况与储备金状况：只要物业费尚有欠缴，开发商的无异议证明就不会签发。

期房交付会推迟，大约 40% 至 50% 的项目迟于计划交房。首先要看的是您自己的 SPA：其中载明竣工日期以及此后的宽限期，宽限期之内的延迟不构成违约。若付款计划与施工节点挂钩，延期也会同时推迟您的付款。

您的分期款存放在受 RERA 监管的第三方托管账户中，依据是 2007 年第 (8) 号法律，该法将账户专属于该项目，并按经核证的施工节点放款。这是一道围栏，不是交付担保。若 RERA 以说明理由的决定取消项目，2008 年第 (13) 号法律第 11(b) 条（已由 2017 年第 (19) 号法律取代）要求开发商全额退还买方已付款项，不得保留任何比例；但这项权利是从托管账户中兑付的：最终能拿回多少，取决于该账户与清算所能实现的金额。

反方向的风险由您承担。若您停止付款，2017 年第 (19) 号法律允许开发商在通知土地局并发出 30 天通知后解除合同，并在工程完成度达到 60% 或以上时保留至多相当于单位价值 40% 的款项，或在低于该完成度而工程已开工时保留至多 25%。这些比例针对的是合同中载明的单位价值，而不是您已支付的金额，因此已付 20% 后停止付款的买方可能血本无归。法定数字是上限，真正适用的数字由您自己的合同确定，所以签字之前我们会陪您把它读一遍。在您作出承诺之前，我们会核查开发商的交付记录与项目的已登记节点，日期一旦变动，我们会去催开发商。

可以，而且借款并不需要阿联酋居留签证。有两家银行公布了非居民条款，因此也只有这两家我们会引用具体数字：Mashreq 为银行自行评估价值的 50%，最高 AED 10,000,000，最长 25 年期；HSBC UAE 为 60%，且仅限其 Private Bank 或 Premier 客户。就整个市场而言，现房的非居民贷款通常落在 50% 至 60% 这个区间，因此请按房价的 40% 至 50% 准备首付，再在其上加上 4% 的土地局费用以及各项固定费用的现金。

真正卡住非居民申请的，通常不是贷款成数上限，而是银行自己的准入国家名单，而这份名单会在不预先通知的情况下变动。我们不会告诉您某家指定银行会贷给某个指定国籍。付定金之前，请以书面方式向银行确认。

早期阶段期房的按揭很受限，这也是多数期房买家转而使用开发商与施工进度挂钩的付款计划的原因。Oliva 不是按揭经纪，也不办理贷款申请：我们把您引介给持阿联酋牌照的独立经纪，并在您对任何一方作出承诺之前，把拿回来的方案与付款计划放在一起核算。

可以，在永久产权区域内。在迪拜政府划定为永久产权的区域内，外国国民享有完整的所有权，而这些区域涵盖了人们实际投资的绝大多数片区。没有国籍限制，不需要本地合伙人或担保人，产权以您本人的名义登记在迪拜土地局。

迪拜不征收年度房产税，阿联酋也不对住宅出售征收资本利得税。需要支付的是一次性的 4% 土地局登记费、每年的物业费，以及入住或出租房产的水电账单上会出现的 5% 市政住房费。您本国税务居民身份下的税负是另一个问题，通常仍然适用，而这并不是我们提供意见的范围：请交给您自己的税务顾问。

会。针对具体单位的承销报告以三种结论之一收尾：买入、议价，或不要买。它可以以不要买收尾，包括那些开发商会向我们付佣的项目。

只有在您买入时才拿得到报酬的顾问，手上只剩一个诚实的答案，而那个答案永远是买。这正是收费要公开、要分期、并且由您支付给我们的原因，也是任何开发商佣金都要全额返还给您的原因。利益冲突被标了价、被披露出来，而不是被一句声明宣告不存在。

报告里有什么

Oliva DB Properties CO. L.L.C. S.O.C. 已在 Real Estate Regulatory Agency 注册，BRN 为 1573501，并持有迪拜土地局经纪人卡号 92025。两者都在土地局的公开登记册上，也都能在 Dubai REST 应用里查到。

请核验它们。然后，对这个市场上任何一个向您要钱的人，也照样核验一遍，因为在迪拜房产里，注册编号是唯一一样买不到、借不来、也无法由自称持有者随手写在网站上的凭证。

在报告上署名的那位经纪人