Раскрытие ключевых рисков

Эта страница - краткое изложение существенных рисков инвестирования в дубайскую off-plan недвижимость, простым языком. Список не исчерпывающий. Полное Risk Disclosure, которое вы принимаете на платном чекауте и при подписании брокерского engagement, доступно на странице Off-Plan Risk Disclosure.

Об Oliva. Платформу эксплуатируют два юрлица, оба в полной собственности Хавьера Санса Альвареса. Oliva Real Estate Technology LLC (8 The Green, Ste A, Dover, DE 19901, EIN 32-0830351) - оператор SaaS-платформы. Oliva DB Properties CO. L.L.C. S.O.C. (RERA BRN 1573501, Ontario Tower, C1801, Business Bay, Дубай, ОАЭ) - оператор регулируемой брокерской деятельности. Нас не регулируют ни UAE Securities and Commodities Authority, ни DFSA, ни Центральный банк ОАЭ, ни SEC США, ни любой другой финансовый регулятор. Мы не оказываем финансовых, инвестиционных, юридических, налоговых или ипотечных консультаций. Мы не оцениваем пригодность инвестиции под ваши обстоятельства.

Независимая консультация. До любого решения по недвижимости получите независимые консультации квалифицированного финансового советника, юриста по ОАЭ, налогового специалиста и (при необходимости) валютного эксперта.

Стоимость объектов может падать. Дубайская недвижимость исторически циклична. Существенные коррекции были в 2008-2009 (мировой финансовый кризис), 2014-2015 (падение нефти и навес предложения), 2018-2020 (избыточное предложение и пандемия COVID-19). В отдельных сегментах падение от пиков достигало 30-50%. Нет гарантии, что текущий цикл продолжится, что цены не упадут, и что какой-либо исторический паттерн повторится.

Спрос и предложение. В Дубае большой пайплайн новой стройки. Перепроизводство в отдельных районах или типах юнитов давит как на стоимость, так и на доходность.

Чувствительность к экономике. Экономика Дубая зависит от цен на нефть, потоков туризма, торговли и региональной геополитики.

Процентный риск. Большинство ипотек в ОАЭ - с плавающей ставкой, привязанной к EIBOR, который тесно следует за политикой ФРС из-за привязки AED/USD. Рост ставок повышает стоимость заимствований и может давить на спрос и цены.

Недвижимость - неликвидный класс активов. Мгновенно по известной рыночной цене продать нельзя.

Типичные сроки продажи (нормальный рынок): студии и 1-спальные в популярных районах - 2-6 недель; 2-спальные - 4-8 недель; 3+ спальные - 6-12 недель; виллы и таунхаусы - 3-6 месяцев; люкс (10 млн AED+) - 6-12+ месяцев. В сложных условиях сроки заметно растут.

Стоимость выхода обычно превышает 4-6% от цены объекта: сбор DLD за переоформление, агентская комиссия, NOC от застройщика и (если применимо) штраф за досрочное погашение ипотеки.

Простой. Закладывайте минимум 4-8 недель простоя в год. В перепроизводственных районах или для менее ликвидных юнитов простой может быть значительно длиннее. В период простоя продолжаются ипотечные платежи, сервисные сборы и расходы на обслуживание.

Дефолт арендатора. Взыскание задолженности через Rental Dispute Settlement Centre обычно занимает 2-6 месяцев. Часть сумм может оказаться невозвратной. Также возможен ущерб имуществу.

Эксплуатационные расходы. Сервисные сборы, устанавливаемые застройщиком или управляющей компанией, могут расти на 5-15% в год. Закладывайте 1-2% от стоимости объекта в год на резерв обслуживания.

Покупка off-plan несёт дополнительные риски сверх готовых объектов.

Доставка от застройщика. Застройщики, в том числе известные, могут столкнуться с финансовыми трудностями или банкротством. Заброс проекта может оставить покупателей с недостроем и неопределённой компенсацией.

Защита эскроу по Dubai Law No. 8 of 2007 значимая, но ограниченная. Средства эскроу выдаются застройщику траншами, привязанными к строительным вехам. Возврат при провале проекта может быть длительным и не привести к полному возмещению.

Задержки строительства на 6-24 месяца (и больше) - не редкость. SPA, как правило, содержит оговорки о форс-мажоре, ограничивающие ответственность застройщика.

Изменения спецификации. RERA допускает отклонение площади до 5% от законтрактованной. Финальные отделка, материалы и планировка могут отличаться от шоу-моделей и маркетинговых материалов.

Отмена проекта. RERA может отменить проект за регуляторные нарушения, провал застройщика или недостаточный прогресс стройки. Возврат может быть длительным и неполным.

Дефолт по плану платежей. Невыплата вехового платежа может привести к расторжению SPA и удержанию выплаченных сумм пропорционально проценту завершения по Law No. 19 of 2017.

Полный перечень рисков off-plan - в Off-Plan Risk Disclosure.

AED привязан к USD по курсу около 3,6725 AED/USD. Привязка действует с 1997 года, но это политическое решение, а не гарантия.

Если ваша базовая валюта не USD и не AED, движения курса напрямую влияют на эффективную цену покупки, на стоимость арендного дохода в вашей валюте, на сумму выручки от продажи и на общий возврат. Прибыльная в AED инвестиция может оказаться убыточной в вашей валюте.

ОАЭ сейчас разрешают свободную репатриацию капитала и дохода, но международные переводы проходят банковские проверки.

Иностранное владение. Полное freehold-владение разрешено в обозначенных зонах. Законы о собственности и структуры владения могут меняться. Не во всех районах Дубая freehold для иностранцев.

Визовые правила. Программа Golden Visa может изменяться. Не покупайте недвижимость исключительно ради визы, не понимая, что правила могут поменяться. Решения по визам принимают федеральные власти ОАЭ, не Oliva.

Налогообложение в ОАЭ. На дату этой страницы - 0% подоходного налога физлица и 0% налога на прирост капитала по недвижимости для физлиц. К брокерским комиссиям применяется 5% VAT. Корпоративный налог 9% применяется к налогооблагаемой базе свыше 375 000 AED для бизнесов, в том числе по объектам, удерживаемым через юрлицо. Налоговое законодательство меняется.

Кросс-граничный налог. Многие юрисдикции облагают мировой доход, включая аренду и прирост по иностранной недвижимости. Возможно, потребуется декларировать арендный доход в стране резидентства, платить налог на прирост, соблюдать правила CFC при владении через юрлицо, отчитываться по FATCA (США) или CRS (ОЭСР). Несоблюдение влечёт штрафы.

Наследование. Суды ОАЭ по умолчанию могут применять принципы шариата к активам в ОАЭ. Иностранцам-немусульманам стоит подумать о завещании в DIFC Wills Service Centre.

Одобрение ипотеки - на усмотрение банка. Гарантий одобрения, конкретной ставки, суммы или условий нет.

Плечо усиливает риск. Падение стоимости на 20% может стереть весь капитал при LTV 80%. Платежи по ипотеке остаются обязательными независимо от арендного дохода.

Плавающая ставка. Большинство ипотек ОАЭ - плавающие. Убедитесь, что комфортно обслужите платежи при существенном росте ставок.

Oliva Score оценивает проекты по 7 параметрам и 120+ исходным метрикам. Это информационный инструмент, не рекомендация, не гарантия и не замена вашего собственного анализа и профессиональной консультации.

Ограничения данных. Скоринг опирается на сторонние источники, у которых могут быть задержки (обычно 1-2 недели по госданным сделок), пробелы (особенно по новым районам), неточности и методологические ограничения. Мы не гарантируем полноту, точность или своевременность каких-либо данных Платформы.

Финансовые прогнозы. Все финпоказатели - доходности, NOI, Cash-on-Cash, IRR, cap rate и оценки роста - это прогнозы по допущениям, которые могут не сбыться. Это не прогнозы и не гарантии.

Когда мы направляем вас к ипотечному брокеру, управляющей компании, оценщику или иному провайдеру - этот провайдер независим от Oliva. Мы не контролируем их качество, цены, исполнение и поведение и не несём ответственности за их действия, бездействие, советы или результаты. Проводите собственную due diligence по каждому стороннему провайдеру.

Не концентрируйте инвестиции чрезмерно. Базовые принципы:

• Инвестируйте только те средства, которые готовы потерять без последствий для уровня жизни.
• Держите ликвидный резерв на форс-мажоры, ипотечные платежи в простое и непредвиденные расходы.
• Диверсифицируйтесь по классам активов. Не вкладывайте все сбережения в недвижимость.
• При значительной экспозиции на Дубай - диверсифицируйтесь по районам, типам объектов и застройщикам.
• Обсуждайте аллокацию с независимым финансовым советником.

Мы не оцениваем пригодность портфеля, диверсификацию или аллокацию. Это ваша зона ответственности - желательно с квалифицированным финансовым советником.

Используя платформу Oliva или вступая в брокерский engagement с Oliva, вы подтверждаете:

1. Что прочитали и поняли это резюме и полный Off-Plan Risk Disclosure.
2. Что принимаете все риски, присущие инвестициям в недвижимость, включая риск полной потери капитала.
3. Oliva не оказывает финансовых, инвестиционных, юридических или налоговых консультаций.
4. Oliva не гарантирует никаких результатов, доходностей или возвратов.
5. Oliva Score - информационный инструмент, не рекомендация и не гарантия.
6. Все финпоказатели и рыночные данные носят информационный характер.
7. У вас была возможность получить независимую профессиональную консультацию.
8. Все инвестиционные решения вы принимаете сами.
9. Стоимость объектов может как расти, так и падать.
10. Арендный доход не гарантируется.
11. Недвижимость неликвидна и продать желаемо или по приемлемой цене может не получиться.
12. Oliva не отвечает за исполнение застройщика, сторонние сервисы или регуляторные изменения.
13. Вы принимаете положения об ограничении ответственности из Условий использования.
14. Вы инвестируете только средства, которые готовы потерять.

• Общие запросы: hello@joinoliva.com
• Юридическое и комплаенс: hello@joinoliva.com
• Жалобы: hello@joinoliva.com

Oliva Technology: Oliva Real Estate Technology LLC, 8 The Green, Ste A, Dover, DE 19901, EIN 32-0830351.

Oliva Brokerage: Oliva DB Properties CO. L.L.C. S.O.C., RERA BRN и Trade Licence 1573501, Ontario Tower, C1801, Business Bay, Дубай, ОАЭ. TRN 105237083800001.