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Resumen en lenguaje claro de los riesgos materiales de invertir en sobre plano en Dubái. La divulgación completa de riesgos que aceptas en el checkout de pago y en el mandato de brokerage es el Off-Plan Risk Disclosure enlazado en esta página.
Índice
Capital en riesgo. Toda inversión inmobiliaria conlleva riesgo significativo. Tu capital está en riesgo. Puedes perder parte o la totalidad de tu inversión. El rendimiento pasado no es indicador fiable de resultados futuros. Las rentabilidades, la plusvalía y los retornos no están garantizados.
Esta página resume en lenguaje claro los riesgos materiales de invertir sobre plano en Dubái. No es exhaustiva. La divulgación completa de riesgos que aceptas en el checkout de pago y en el mandato de brokerage está en Off-Plan Risk Disclosure.
Sobre Oliva. La Plataforma la operan dos entidades íntegramente propiedad de Javier Sanz Alvarez. Oliva Real Estate Technology LLC (8 The Green, Ste A, Dover, DE 19901, EIN 32-0830351) opera la plataforma SaaS. Oliva DB Properties CO. L.L.C. S.O.C. (RERA BRN 1573501, Ontario Tower, C1801, Business Bay, Dubái, EAU) opera el brokerage regulado. No estamos regulados por la UAE Securities and Commodities Authority, la DFSA, el Banco Central de EAU, la SEC ni ningún otro regulador financiero. No prestamos asesoramiento financiero, de inversión, legal, fiscal ni hipotecario. No evaluamos si una inversión encaja con tus circunstancias.
Asesoramiento independiente. Antes de cualquier decisión, busca asesoramiento independiente de un asesor financiero cualificado, un abogado en EAU, un fiscalista y, si procede, un especialista en divisas.
El valor puede caer. El inmobiliario de Dubái ha sido cíclico. Hubo correcciones materiales en 2008-2009 (crisis financiera global), 2014-2015 (caída del petróleo y exceso de pipeline) y 2018-2020 (sobreoferta y COVID-19). Algunos segmentos cayeron entre el 30 % y el 50 % desde sus picos. No hay garantía de que el ciclo actual continúe, ni de que los precios no caigan, ni de que un patrón histórico se repita.
Oferta y demanda. Dubái tiene un pipeline grande de obra nueva. La sobreoferta en zonas o tipologías concretas puede deprimir el valor y la rentabilidad.
Sensibilidad económica. La economía depende del precio del petróleo, los flujos turísticos, el comercio y la geopolítica regional.
Riesgo de tipos. La mayoría de hipotecas EAU son variables vinculadas a EIBOR, que sigue de cerca la política de la Fed por la peg AED/USD. Subidas de tipos encarecen la financiación y pueden frenar demanda y precios.
Recomendación práctica. Estresa tu presupuesto suponiendo subidas de 2-3 puntos porcentuales sobre el nivel actual.
El inmobiliario es ilíquido. No vendes al instante a un precio de mercado conocido.
Plazos típicos (mercado normal): estudios y 1 dormitorio en zonas populares, 2-6 semanas; 2 dormitorios, 4-8 semanas; 3+ dormitorios, 6-12 semanas; villas y townhouses, 3-6 meses; lujo (10 M AED+), 6-12+ meses. En condiciones difíciles, los plazos se alargan.
Importante. No hay garantía de que puedas vender cuando quieras, al precio que quieras, ni siquiera de poder vender. Prepárate para mantener.
Costes de salida suelen superar el 4-6 % del precio: tasa DLD, comisión de agencia, NOC del promotor y, si procede, cancelación anticipada de hipoteca.
La rentabilidad no está garantizada. Las estimaciones, proyecciones e históricos en la Plataforma, incluidos los reflejados en Oliva Scores, son informativos y no constituyen previsiones ni garantías de ingresos futuros.
Vacancy. Reserva un mínimo de 4-8 semanas de vacancy al año. En zonas sobreofertadas o unidades menos demandadas, puede ser más. Durante los periodos vacíos siguen las cuotas de hipoteca, service charges y mantenimiento.
Impago del inquilino. Reclamar atrasos en el Rental Dispute Settlement Centre suele tomar 2-6 meses. Algunas cantidades pueden no recuperarse. También cabe daño en la vivienda.
Costes operativos. Los service charges fijados por la promotora o la gestora pueden subir un 5-15 % anual. Reserva 1-2 % del valor al año para mantenimiento.
Comprar sobre plano añade riesgos sobre la propiedad terminada.
Entrega de la promotora. Promotoras, incluso conocidas, pueden enfrentar dificultades financieras o insolvencia. El abandono de un proyecto puede dejar al comprador con propiedad incompleta y recuperación incierta.
La protección de escrow bajo Dubai Law No. 8 de 2007 es relevante pero limitada. El escrow se libera por hitos. Los reembolsos en caso de fracaso pueden ser largos y no recuperar la totalidad.
Retrasos de obra de 6 a 24 meses (o más) no son raros. Los SPA suelen incluir cláusulas de fuerza mayor que limitan la responsabilidad del promotor.
Cambios de especificación. RERA permite hasta un 5 % de variación de área. Los acabados, materiales y distribución finales pueden diferir de los modelos.
Cancelación. RERA puede cancelar proyectos por incumplimiento, fracaso del promotor o falta de avance. Los reembolsos pueden ser largos e incompletos.
Impago en el plan de pagos. Fallar un hito puede llevar a la cancelación del SPA y a la pérdida de pagos según el porcentaje de obra ejecutado bajo Law No. 19 of 2017.
Rol de Oliva. Oliva no es responsable del cumplimiento de la promotora, de la calidad, de los plazos, de la exactitud de la especificación ni de la cancelación. En caso de fracaso, tus derechos contractuales son frente al promotor, no frente a Oliva.
Detalle completo en el Off-Plan Risk Disclosure.
El AED está pegado al USD a aproximadamente 3,6725. La peg se mantiene desde 1997, pero es una decisión de política, no una garantía.
Si tu moneda no es USD ni AED, el tipo de cambio afecta directamente al precio efectivo de compra, al valor de la renta en tu moneda, al producto de la venta y al retorno total. Una operación rentable en AED puede dar pérdida en tu moneda.
EAU permite la repatriación libre de capital y rentas, pero las transferencias internacionales pasan controles bancarios.
Propiedad extranjera. El freehold pleno está permitido en zonas designadas. Las leyes y estructuras pueden cambiar. No todas las áreas de Dubái son freehold extranjero.
Reglas de visado. El programa Golden Visa puede cambiar. No compres únicamente por la visa sin entender que las reglas pueden moverse. Las decisiones de visado las toman las autoridades federales, no Oliva.
Fiscalidad EAU. A día de hoy, 0 % IRPF y 0 % de plusvalías para personas físicas. 5 % de IVA en comisiones. Impuesto de sociedades del 9 % sobre base imponible superior a 375.000 AED para empresas, incluidas propiedades a través de sociedad. Las leyes fiscales pueden cambiar.
Aviso fiscal. No puede excluirse la introducción futura de IRPF, plusvalías, IBI o retenciones en EAU. Independientemente del trato local, puedes tributar en tu país por rentas y plusvalías de inmuebles en Dubái. Es tu responsabilidad determinarlo con un fiscalista cualificado.
Fiscalidad transfronteriza. Muchos países gravan renta mundial, incluidos alquileres y plusvalías de inmuebles extranjeros. Puede ser necesario declarar rentas, pagar plusvalías, cumplir reglas CFC al tener vía sociedad y reportar bajo FATCA o CRS. Incumplir conlleva sanciones.
Sucesiones. Los tribunales EAU pueden aplicar por defecto principios de la Sharia a activos en EAU. Los no musulmanes deben considerar testar en el DIFC Wills Service Centre.
La aprobación hipotecaria queda a discreción del banco. No hay garantía de aprobación, ni de tipos, ni de importes ni de condiciones favorables.
El apalancamiento amplifica. Una caída del 20 % puede acabar con tu equity con LTV 80 %. Las cuotas siguen siendo exigibles independientemente del alquiler.
Tipo variable. La mayoría son variables. Asegúrate de poder pagar cómodamente con subidas significativas.
El Oliva Score evalúa proyectos en 7 dimensiones y 120+ métricas. Es informativo, no recomendación, no garantía y no sustituye tu análisis ni el asesoramiento profesional.
Limitaciones de datos. El motor depende de fuentes de terceros con posibles retrasos (típicamente 1-2 semanas en datos oficiales), lagunas (zonas nuevas), inexactitudes y limitaciones metodológicas. No garantizamos integridad, exactitud ni puntualidad.
Proyecciones. Todos los indicadores - rentabilidad, NOI, Cash-on-Cash, TIR, cap rate y plusvalía - son proyecciones basadas en supuestos que pueden fallar. No son previsiones ni garantías.
Cuando te derivamos a un broker hipotecario, gestor, perito u otro proveedor, ese proveedor es independiente de Oliva. No controlamos su calidad, precios, desempeño ni conducta y no asumimos responsabilidad. Haz tu propia due diligence.
No te concentres en exceso. Principios sugeridos:
No evaluamos idoneidad de cartera, diversificación ni asignación. Es responsabilidad tuya, idealmente con asesor cualificado.
Al usar la Plataforma Oliva o contratar Oliva Brokerage, reconoces que:
La inversión inmobiliaria conlleva riesgo sustancial de pérdida. No inviertas si no estás preparado para perder toda tu inversión. Si no comprendes y aceptas todos los riesgos descritos en este documento y en el Off-Plan Risk Disclosure, no procedas.
Oliva Technology: Oliva Real Estate Technology LLC, 8 The Green, Ste A, Dover, DE 19901, EIN 32-0830351.
Oliva Brokerage: Oliva DB Properties CO. L.L.C. S.O.C., BRN RERA y Trade Licence 1573501, Ontario Tower, C1801, Business Bay, Dubái, EAU. TRN 105237083800001.
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