关键风险披露

本页以通俗中文摘要呈现投资迪拜期房的重大风险,并不详尽。您在付费结账与经纪委托时所接受的完整风险披露,见 《期房风险披露》。

关于 Oliva。本平台由两家全部由 Javier Sanz Alvarez 持有的实体运营。Oliva Real Estate Technology LLC(8 The Green, Ste A, Dover, DE 19901,EIN 32-0830351)运营 SaaS 平台。Oliva DB Properties CO. L.L.C. S.O.C.(RERA BRN 1573501,迪拜 Business Bay,Ontario Tower C1801)运营受监管的房产经纪业务。我们不受阿联酋证券与商品管理局、迪拜金融服务管理局、阿联酋央行、美国 SEC 或任何其他金融监管机构监管。我们不提供财务、投资、法律、税务或按揭建议,也不评估某项投资是否适合您的个人情况。

独立意见。在做出任何房产投资决定之前,请向具备资质的财务顾问、阿联酋律师、税务专家以及(如相关)外汇专业人士寻求独立意见。

房价可能下跌。迪拜房产历来周期性。重大调整发生在 2008-2009 年(全球金融危机)、2014-2015 年(油价下跌与供应过剩)以及 2018-2020 年(供给过剩与新冠疫情),部分细分市场曾较前高下跌 30%-50%。当前周期是否会延续、价格是否不会下跌、历史规律是否会重演,均无保证。

供需。迪拜在建项目存量较大。特定地区或户型供给过剩可能压低房价与租金回报。

经济敏感性。迪拜经济受油价、旅游、贸易与地缘政治影响。

利率风险。多数阿联酋按揭为浮动利率,与 EIBOR 挂钩;由于 AED/USD 汇率挂钩,EIBOR 紧随美联储政策。利率上升将抬高融资成本并可能抑制需求与价格。

房地产为非流动性资产,无法以已知市价即时出售。

正常市况下的典型出售周期:热门地区开间与一居室,2-6 周;两居,4-8 周;三居及以上,6-12 周;别墅与联排,3-6 个月;豪宅(1,000 万迪拉姆+),6-12+ 个月。市况不利时,周期会显著拉长。

退出成本通常超过房产价值的 4%-6%,包括 DLD 过户费、中介佣金、开发商 NOC,以及(如适用)按揭提前结清费用。

空置。请按每年至少 4-8 周空置进行预算。在供给过剩地区或较冷门户型,空置可能显著更长。空置期间,按揭、物业费与维护费仍需支付。

租户违约。通过租赁纠纷解决中心追讨欠款通常需 2-6 个月,部分款项可能无法收回;租户也可能造成房产损坏。

运营成本。开发商或物业方制定的物业费可能每年上涨 5%-15%。请按房产价值每年 1%-2% 计提维护储备。

期房购买较已建成房产承担额外风险。

开发商交付。开发商(包括知名开发商)可能面临财务困难甚至破产。项目搁浅可能让买家面对未完工房产并难以全额追回。

托管保护(2007 年迪拜第 8 号法律)有意义但有限。托管资金按施工里程碑分批向开发商释放。项目失败时的退款流程可能漫长,且不一定能全额追回。

施工延期6-24 个月(或更久)并不少见。SPA 通常含不可抗力条款,限制开发商责任。

规格变更。RERA 允许实测面积与合同规格存在最高 5% 的差异。最终装饰、材料与布局可能与样板或宣传材料不同。

项目取消。RERA 可因合规违规、开发商失败或施工进度不足取消项目。退款流程可能漫长,且追回不一定完整。

付款计划违约。未按里程碑付款可能导致 SPA 取消,并按 2017 年第 19 号法律规定的施工完成度比例没收已付款项。

关于全部期房风险的完整说明,请参阅 《期房风险披露》。

AED 与 USD 挂钩,约为 3.6725 AED/USD。该挂钩自 1997 年以来维持,但属政策决定,非保证。

若您的本币既非 USD 也非 AED,汇率波动将直接影响您的实际购买价格、本币计价的租金、出售所得以及总回报。以 AED 计盈利的投资,在本币上可能亏损。

阿联酋当前允许资本与收入自由汇出,但跨境汇款须经银行合规审查。

外资持有。仅在指定区域允许外籍人士拥有完整永久产权。物业法律与所有权架构可能变化。并非迪拜所有地区均向外籍开放永久产权。

签证规则。阿联酋金签证项目可能调整。请勿仅因签证而置产,且应理解规则可能变化。签证决定由阿联酋联邦机关作出,而非 Oliva。

阿联酋税务。截至本页日期,自然人房产 0% 个人所得税与 0% 资本利得税;经纪佣金适用 5% VAT;企业(含通过公司持有的房产)就 37.5 万迪拉姆以上应税所得适用 9% 公司税。税法可能并已发生变化。

跨境税务。许多司法辖区对全球收入征税,包括外国房产的租金与资本利得。您可能需要在本国申报租金、缴纳资本利得税、(若通过公司持有)遵守受控外国公司规则,并按 FATCA(美)或 CRS(经合组织)申报境外资产。违规可能受罚。

继承。阿联酋法院默认情况下可能对位于阿联酋的资产适用伊斯兰教法继承原则。非穆斯林外籍人士应考虑在 DIFC 遗嘱中心立遗嘱。

按揭审批由银行裁量,不保证获批、特定利率、贷款额度或优惠条款。

杠杆放大风险。在 80% LTV 下,房价下跌 20% 即可能令您权益归零。无论租金高低,按揭仍须按期偿还。

浮动利率敞口。多数阿联酋按揭为浮动利率。请确保利率显著上升时仍能从容偿付。

Oliva 评分按 7 个维度与 120+ 项底层指标评估项目。评分是信息工具,不是建议、保证,也不能替代您自己的分析与专业意见。

数据局限。我们的评分引擎依赖第三方数据,可能存在延迟(政府成交数据通常 1-2 周)、缺口(尤其是新区)、不准确以及方法论局限。我们不保证平台任何数据的完整、准确与及时。

财务预测。所有财务指标--租金回报、NOI、现金回报率、IRR、资本化率与增值估算--均为基于假设的预测,可能不会成立;并非预报或保证。

当我们将您引荐给按揭经纪、物业管理、验房师或其他服务商时,其独立于 Oliva。我们无法控制其质量、定价、表现或行为,亦不对其作为、不作为、建议或结果承担责任。请就任何第三方提供商自行尽调。

不要过度集中。建议原则:

• 仅投入即便损失也不影响生活水平的资金。
• 留有充足流动性,应对突发、空置期按揭与意外开支。
• 跨资产类别分散,不要把全部储蓄都放进房产。
• 若在迪拜配置较重,建议在地区、户型与开发商间分散。
• 就组合配置咨询独立财务顾问。

我们不评估组合适配性、分散度或配置比例。这属于您的责任,最好在合格财务顾问指导下完成。

使用 Oliva 平台或委托 Oliva Brokerage,即表示您确认:

1. 已阅读并理解本摘要与完整《期房风险披露》。
2. 接受房产投资固有的全部风险,包括资本全损的风险。
3. Oliva 不提供财务、投资、法律或税务建议。
4. Oliva 不对任何投资结果、回报或收益作出保证。
5. Oliva 评分是信息工具,既非建议也非保证。
6. 所有财务预测与市场数据仅供参考。
7. 您已有机会寻求独立专业意见。
8. 所有投资决定均由您独立做出。
9. 房产价值可升可降。
10. 租金收入不作保证。
11. 房产为非流动性资产,可能无法在您期望时点或价位出售。
12. Oliva 不对开发商履约、第三方服务或监管变化负责。
13. 您接受我们《服务条款》中的责任限制条款。
14. 您仅以可承受全损的资金进行投资。

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